Ucnoqta.az xəbər verir ki, Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri Vüqar Orucun İqtisadiyyat.az-a müsahibə verib.
– Vüqar müəllim, daşınmaz əmlak, xüsusilə mənzil bazarında mövcud durumu necə qiymətləndirirsiniz? Hazırda bazarda durğunluğun olduğunu qeyd edirlər, lakin mənzil qiymətləri artmaqda davam edir. Bu nə ilə bağlıdır?
– İstənilən fəaliyyətin, istənilən məhsulun maya dəyəri var və bu da həmin məhsulun bazardakı təklifinə təsir göstərir. Üç il əvvəl Rusiya və Ukrayna arasında müharibə başlayandan sonra tikinti məsrəfləri yüksəlməyə başladı. Azərbaycan sözügedən dövlətlərdən daha çox inşaat materialları alırdı və münaqişə başlayandan sonra, təbii ki, qiymətlərdə də bahalaşma tendensiyası baş verdi. Əgər məhsullar bahalaşıbsa, avtomatik işçilərin əməkhaqları da yüksəlir, tikintinin bir kvadratmetrinin xərcləri də yüksəlir və inşaatçı şirkətlər bazara fərqli qiymətlər təklif edirlər.
Əvvəl ilkin maya dəyəri 1000 manat olan tikintidən sahibkar 500 manat öz mənfəətini əlavə etməklə bazara təklif edirdisə, indi inşaat materiallarının qiyməti və işçi qüvvəsinin dəyəri yüksəldiyinə görə artıq sahibkarın xərcləri də artır və mənzillərin qiyməti yüksəlir. Mənzillərlə yanaşı qeyri-yaşayış obyektləri, torpaq sahələri, fərdi yaşayış evlərinin qiymətində də yüksəlmə oldu. Mənzil daha çox qiymətlərin yüksəlməsi ilə göz önünə gələn bir daşınmaz əmlak növüdür.
Mənzillərin bahalaşmasının səbəblərindən biri də əhalinin mənzil almağa daha çox maraq göstərməsidir. Çünki yeni yanaşmalara görə, mənzil daha komfort yaşayış üçün təchiz olunmuş formada yaşayış üçün vasitədir və mənzillərin qiymətindəki dəyişiklik əsasən infrastrukturun daha çox inkişaf etdiyi ərazilərdə baş verir, müəyyən qədər şəhərin kənarında və ucqarlarda isə bahalaşma olsa da, o qədər də nəzərəçarpan bahalaşma olmadı. Digər amillər də bu prosesə xüsusi təkan verdi. Bu, hansı amillərdir? Bildiyimiz kimi, bizim soydaşlarımızın əksəriyyəti müharibə edən dövlətlərin ərazisində biznesə malikidirlər və biznesin çox ciddi şəkildə risk altında qalması baş verdi. Müharibə şəraitində onlar artıq öz bizneslərinin bu və digər formada Azərbaycana köçürmək barədə qərarlar qəbul etdilər və ölkəmizə baxanda, soydaşlarımız “hansı istiqamətdə investisiya qoymaq olar?” sualı ilə qarşılaşdılar. Həmin dövr pandemiyadan sonrakı dövr idi. Artıq pandemiya dövründə insanlar anladılar ki, biznesə edilən investisiya müəyyən qədər riskli investisiyadır. İstənilən pandemiya dövründə bu biznes dayana bilər. Ona görə aktiv yatırımdan passiv yatırıma keçid oldu. Passiv yatırım nədir? Daşınmaz əmlak yatırımıdır. Bu təkcə bizim ölkəmizdə deyil, bütün dünyada belədir.
– Bəs mənzil qiymətlərində qeyri-məlum artımlar nə vaxta qədər davam edəcək?
– Hal-hazırda ölkəmizdə birja alətləri, fond birjaları inkişaf etməyib. Düzdür, bu barədə qərarlar qəbul olunur. Əgər bu baş versə, daşınmaz əmlakın həm icarəsi, həm kirayəsi, eyni zamanda satışı birjalar vasitəsilə həyata keçirilə biləcək. Eyni zamanda Azərbaycan vətəndaşı təkcə böyük bir müəssisədə tam müəssisəni almaq zəruriyyəti qarşısında qalmayacaq, müəyyən paya malik ola biləcək. Amma bu alətlər hələ real olaraq fəaliyyət göstərmir. Nə qədər ki, Azərbaycanda birjalar fəaliyyətə başlamayıb, o dövrə qədər daşınmaz əmlak əsas cazibədar investisiya aləti kimi öz mövcudluğunu qoruyub saxlayacaq və mövcud qiymətlərdə də hər hansı bir azalmanı müşahidə etməyəcəyik. Ona görə investisiya cazibədarlığı hazırda əmlakın qiymətinin yüksək olmasına təsir göstərən əsas amildir.
Başqa amillərə gəlincə isə əhalinin təbii artımını göstərə bilərik. Bu da daşınmaz əmlaka tələbatın artmasına səbəb olur, insanlar ailə qurur, yeni evlər axtarırlar və s. İnsanların yanaşmasındakı yenilik, modern dəyşikliklər də öz təsirini göstərir. Əvvələr daha çox valideynlərlə, bir ailədə yaşayırdılar, indi isə mütləq şəkildə yeni ailə quranların ayrıca evlərə çıxması məsələsi gündəmə gəlir, yəni artıq ailələr bir-biri ilə bir yerdə yaşamağa üstünlük vermirlər. Bu, ikinci yanaşmadır. Üçüncüsü, beynəlxalq təsir var ki, bölgəmiz aktiv bölgədir. Məsələn, İsrail və İran arasındakı münaqişə, Rusiya və Ukrayna arasındakı müharibə – bunların heç biri daşınmaz əmlak bazarına təsirsiz ötüşmədi. İranla İsrail arasındakı müharibə nəyə görə təsir göstərdi? Bizim çoxlu sayda soydaşlarımız var ki, İranda yaşayır. Bilirik ki, 35 milyondan çox azərbaycanlı orada yaşayır və bunlar Bakıda müəyyən əmlak sahibidirlər. Münaqişə aktivləşəndə həmin insanlar Bakıya üz tuturlar. Yəni mənzil bazarına üz tuturlar. Bu da daşınmaz əmlak bazarına təsirsiz ötüşmür.
– Məlumatlara görə, maklerlər də mənzillərin qiymətində süni artım yaradırlar. Buna münasibətiniz necədir?
– Bəli, qiymət artımının səbəblərindən biri də budur. Mən ona “domino effekti” deyirəm. Məsələn, bəzi maklerlər vətəndaşa yaxınlaşır və bildirilər ki, mənzili daha baha qiymətə satmaq imkanları var. Onlar sahibinin 100 minə təklif etdiyi mənzili 120 minə satmaq istədikləri barədə təklif irəli sürürlər. Onlar müxtəlif variantlarla müştərini həmin mənzili 110 minə yox, 115 minə, 120 minə satmağa vadar edirlər və bu effekt artıq həmin mənzilin qonşuluğunda olan digər mənzillərə təsir göstərir. Qonşunun öz mənzilini 120 minə satmaq xəbəri ildırım sürəti ilə yayılır, avtomatik qiymət artımına səbəb olur. Buna “domino effekti” deyilir. Yəni həmin ərazidə avtomatik qiymətlərin artımı baş verir ki, bu da həmin maklerin məhz öz şəxsi marağından irəli gələn bir məsələdir.
Təbii ki, başqa amillər də var. Daşınmaz əmlaka təsir göstərən digər amillər də bayaq qeyd etdiyim kimi xərclərdir. Xərclərdən əlavə, ƏDV-dir. Bilirsiniz ki, əvvələr bir çox hesablaşmalar nağd yollarla aparılırdı. İndi ödənişlər nağdsız metodlarla yerinə yetirilir. Bu da tikinti xərcləri böyük olduğu üçün, təbii ki, 200 mindən artıq olduğuna görə ƏDV-nin ödənilməsinə səbəb olur. Avtomatik xərclər 18% artır. Digər tərəfdən də ƏDV-nin geri dönüşü var ki, həmin xərcin 18%-nin 30%-i deməkdir. Əgər bu üsul tətbiq olunacaqsa, bu da xərcləri artırmış olacaq.
Bunlarla yanaşı İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu, MİDA tərəfindən tətbiq olunan sosial layihələr də qiymət artımına səbəb olur. Sosial layihələr, bir tərəfdən vətəndaşların mənafeyinə xidmət göstərir, mənzillərin əlçatanlığını təmin edir, digər tərəfdən də bazarı aktivləşdirir, dinamikləşdirir və bu da qiymət artımını səciyyələndirən bir amil kimi çıxış edir. Yəni qiymətin artmasına təsir göstərən çoxlu amillər var.
– Bəs qiymətlərin azalması üçün hansı tədbirlər görmək lazımdır?
– Bizim fikrimiz birmənalıdır ki, hər hansı bir inzibati metodla qiymətləri tənzimləmək mümkün deyil. Amma dövlət alternativ variantlar yaratmaqla, sosial layihələrin həcmini, əlçatanlığını, kreditlərin məbləğini artırmaqla bu və ya digər formada təsir göstərə bilər. Bakı şəhərində tələbələr üçün yataqxanaların inşa olunması və təhsil və tədris müəssisələrinin şəhərin kənarına çıxarılması, şəhərdə doyma səviyyəsinin aşağı salınması, kirayə mənzilə olan tələbatın azaldılması və s. kimi tədbirlər görülə bilər. Çünki bu tələbatın azaldılması çox böyük önəm kəsb edir.
Bundan əlavə, investisiya qoyan şəxslərin və sahibkarların bir nömrəli gözləntisi kirayə bazarının aktivləşməsidir. Əks təqdirdə, onlar tək boş tikiliyə investisiya qoymaqda o qədər də maraqlı deyillər. İnvestisiya cazibədarlığının xüsusi əhəmiyyəti ondan ibrətdir ki, təkcə ilbəil qiymətlər artmır, eyni zamanda daşınmaz əmlak davamlı şəkildə gəlir gətirən obyekt kimi çıxış edir. Mənzildirsə, il ərzində vətəndaşa stabil gəlir gətirir. Bu da o deməkdir ki, daşınmaz əmlak təkcə öz qiymətini artırmaqla yox, ikiqat qazanc əldə etmək imkanı verir ki, bu da həmin investisiya cazibədarlığını daha da artırmış olur və dediyim həmin metodlardan istifadə edib alternativ mənzil bazarını genişləndirmək və kirayə mənzilə olan tələbatı azaltmaqla bu və digər formada qiymətləri tənzimləmək olar. Amma bu o demək deyil ki, bundan sonra qiymətlər azalacaq. Sadəcə artımın səviyyəsini azaltmaq olar və ya müəyyən qədər qiymətlərin stabil qalmasını təmin etmək olar.
– Mənzillərin qiyməti artmaqda davam etsə də hazırda daşınmaz əmlak bazarında durğunluq höküm sürür. Bunun səbəbi nədir?
– Durğunluğun səbəblərindən biri budur ki, insanlar indi həm növbəti ilin büdcəsini formalaşdırır, həm də illik xərclərini və gəlirlərini hesablayır və mənzil almağa o qədər də maraq göstərmir. İkinci səbəb ondan ibarətdir ki, çox ciddi qiymət artımı var və bu qiymət artımının qarşılığında vətəndaşlar mənzil almaq imkanlarına malik olmurlar və eyni zamanda tərəddüd içində qalırlar. Bu baxımdan bazara o qədər də böyük müraciətlər olmur.
– Amma aktivlik azalsa da belə, heç bir halda qiymətlərin ucuzlaşmasına səbəb olmur. Doğrudurmu?
– Bir mütəxəssis olaraq daşınmaz əmlak bazarında ucuzlaşmanın tərəfdarı deyiləm. Əksinə, daha çox insanın maddi imkanlarının artmasının tərəfindəyəm. Mənzillərin qiymətinin düşməsi, əslində, dövlətin iqtisadi baxımından tənəzzülü deməkdir. Biz düşünməliyik ki, mənzillərin qiyməti ya stabil qalmalıdır, ya da artmalıdır. Amma insanların gəlirləri də artmalıdır ki, həmin əmlakı əldə edə bilsinlər. Biz bunun yollarını düşünməliyik və hökumətimiz də bu istiqamətdə addımlar atacaq. Çünki əmlak bazarının aktivliyi iqtisadi inkişafın təməl prinsiplərindən biridir. Araşdırma aparsaq, görərik ki, əmlakın qiyməti ucuz olan dövlətdə iqtisadiyyat zəifdir, əmlakın qiyməti baha olan dövlətdə isə iqtisadiyyat güclüdür. Güman edirəm ki, yaxın gələcəkdə məhz qiymət artımı ilə paralel olaraq əhalinin sosial-iqtisadi durumu daha da yüksələcək və artıq həmin mənzillər də əlçatan olacaq.
– Qiymətləndirmə fəaliyyəti barədə də fikirlərinizi bilmək istərdik. Bununla bağlı nə deyə bilərsiniz?
– Qiymətləndirici elə bir peşədir ki, həmişə bunu canbaza bənzətmişik. O, yəni ipi üstündə öz müvazinətini elə saxlamalıdır ki, nə sağa, nə də sola yıxılsın. Ona görə də, qiymətləndirmə fəaliyyəti ilə məşğul olanlar tam peşəkar və obyektiv olmalıdırlar. Qanun qəbul olunana qədər ölkədə fəaliyyət göstərən və AQC-nin üzvü olan şirkətlərin təqribi sayı 60-a qədər idisə, bu gün sektorun tənzimləyicisi olan Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasına üzv şirkətlərin sayı 120-ni keçib. Bu, o demək deyil ki, şirkət qurmaq istəyən şəxslər çoxalıb. Sadəcə mövcud situasiyadan istifadə olunub. Müəyyən sahibkarlar bir neçə şirkət quraraq bazarda dominant və inhisarçı mövqeyə sahib olmaq istəyindədirlər. Bunun qarşısı alınmalıdır və bunun üçün dövlətin çox ciddi müdaxiləsinə ehtiyac var. Qiymətləndirmə, audit və mühasib fəaliyyəti bir-biri ilə əlaqəlidir. Bu sahələrə öz-özünü idarə etmək səlahiyyəti verilsə də, onlara mütləq dövlət nəzarətinin tətbiq olunmasına ehtiyac vardır. Hesab edirəm ki, bu məsələdə Türkiyə təcrübəsindən yararlanmaq məqsədəuyğun olardı. Türkiyədə qiymətləndirmə fəaliyyətinə dövlət tərəfindən nəzarət edilir. Hər hansı problemlə qarşılaşanda qiymətləndiricini həmin qurum cəzalandırır. Ona görə də bizim təklifimiz bu idi ki, Maliyyə Nazirliyinin tabeliyində bu sektora nəzarət mexanizmini həyata keçirə biləcək bir qurum yaradılsın.
Təbii ki, qiymətləndiricinin fəaliyyəti “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının qanununa əsaslanır. Bu qanun 8 dekabr 2023-cü ildə parlament tərəfindən qəbul olunub, dekabrın 30-da isə Prezident tərəfindən təsdiqlənib. Biz düşünürük ki, 30 dekabr, məhz cənab Prezidentin qanunu təsdiqlədiyi gün Azərbaycan qiymətləndiricilərinin peşə bayramı kimi qəbul oluna bilər. Bununla bağlı təklifimiz də var. Çünki yeni qanunun qəbulu bizim üçün yeni imkanlar açıb. Bu qanun Azərbaycan qiymətləndiricilərinin tarixində, fəaliyyətində mühüm dönüş nöqtəsidir.
– Qiymətləndirdiyiniz ən yüksək məbləğ nə qədər olub və bununla bağlı nə deyə bilərsiniz?
– Əsas vəsaitlər daha çox dəyərə malik olur. Hər hansı bir müəssisəni qiymətləndirərkən mal qalıqları olur ki, onların məbləği böyük olur. Bunların içərisində ən ucuz, ən aşağı qiyməti olan mənzillər və fərdi yaşayış evləridir. Təqribən, ümumi dəyəri yarım milyard manat olan bəzi müəssisələr qiymətləndirmişik. Mənzillərə gəlincə isə premium sinfə aid olan mənzillər var ki, onların dəyəri milyonlarla ölçülür. “Port Baku”, “Crystal Residence” binasında olan mənzil var ki, dəyəri 5 milyon olub və təbii ki, bu mənzillər sahibkarların banklarla kredit münasibətlərində istifadə olunub.
Onu da nəzərinizə çatdırım ki, qiymətləndiriciyə edilən ödəniş obyektin dəyərindən asılı deyil. Bəzən 50 milyonluq obyektin ehtimalla bir milyona qiymətləndirildiyi barədə fikirlər səsləndirilir. Amma bu belə deyil, qiymətləndirici obyektin dəyərindən asılı olmayaraq onun qiymətləndirilməsinə görə 1000 manat da, 3000 manat da ödəniş ala bilər. Obyektin qiymətləndirici tərəfindən müəyyən edilən dəyəri ilə onun xidmət haqqının məbləği arasında heç bir bağlılıq yoxdur. Xidmətin dəyəri ona sərf olunan fiziki və intellektual əməyin həcmi ilə ölçülür.
– Bazarda otaq sayına, sahəsinə və ərazisinə görə tələb daha çox hansı mənzillərədir?
– Qiymətlər artdıqca insanların kvadrat sahəyə olan gözləntisi də azalır. Əvvəllər komfortlu yaşayışı təmin etmək üçün vətəndaşlar 2 və ya 3 otaqlı, amma 100 kvadrata yaxın və ya ondan çox sahəyə üstünlük verirdilər. İndi daşınmaz əmlak yaşayışı təmin etməkdən daha çox investisiya alətinə çevrilib. Belə bir prosesdə 60 kvadratmetrə qədər olan mənzillərə tələb daha çox olur.
Birotaqlı mənzilləri daxili planlamaya əsasən, ikiotaqlı mənzilə çevirmək mümkündür. Həmin mənzillər kirayə üçün tələb olunan mənzillərdir. Kirayə mənzillərin 70%-i məhz ikiotaqlı mənzilə çevrilib. Tələbat buna görədir. Təbii ki, komfortlu yaşayış bazarda böyük bir paya malik deyil. Amma bunun üçün sahə 100-150 kvadratmetr arası nəzərdə tutulur. Bu, beynəlxalq yanaşmadır.
Biznes məqsədilə, investisiya cazibədarlığı baxımından birotaqlıdan ikiotaqlıya dəyişdirilmiş və 60 kvadratmetrə qədər mənzillər böyük önəm kəsb edir. Bu yanaşmanın özü də müvəqqətidir. Bir müddət sonra artıq vətəndaşlar beynəlxalq trendlərə uyğun olaraq birotaqlıda bütün fəaliyyət üçün müəyyən olunan konsepsiyaların olmasını əsas götürəcəklər. Məsələn, 20-25 kvadratmetrlik otaqlar daha üstün olacaq. “Tesla Villa” deyilən ideya var və bu metodun tətbiqinə başlanılıb. Həmin evlər 12-15 kvadratmetrlikdir. Bu evlərin içində hər şeyi dəyişmək olur. Gecələr yatmaq, gündüzlər isə nahar və əyləncə üçün məkana çevrilə bilir. Dövr keçdikcə insanlar daşınmaz əmlaka tam fəqli yanaşacaqlar. Düzdür, yaxın 5 ildə bunun baş verəcəyini gözləmirəm. Bu, gələcəyin yanaşmasıdır və təbii prosesdir. Dünyada bu tendensiya sürətlə populyarlaşıb.
– Qanuna edilən dəyişikliyə əsasən, bələdiyyə torpaqlarının da qiymətləndirilməsi qiymətləndiricilər tərəfindən həyata keçiriləcək. Bu haqda nə deyə bilərsiniz?
– Bəli, torpaq sahələrinin qiymətləndirilməsi əvvəllər bələdiyyələrin özləri tərəfindən həyata keçirirdi. İndi isə qiymətləndirici şirkətlər bunu yerinə yetirir. Alqı-satqı əməliyyatları müəyyən təkliflərin əsasında aparılırdı. Dövlətin müvafiq qurumu olan notarial kontor aldanmasın deyə, qiymətləndirmənin tətbiq olunması ilə bağlı qərar verildi. Artıq bu istiqamətdə addımlar atılır. Qiymətləndirmə bazarının genişləndirilməsi istiqamətində addımlara görə ölkə qiymətləndiriciləri cənab Prezidentə minnətdardırlar.