Mənzil kirayəsi ilə bağlı mübahisələr son illər vətəndaşların tez-tez qarşılaşdığı hüquqi məsələlərdən birinə çevrilib. Kirayə haqqının vaxtında ödənilməməsi, müqavilə müddətinin başa çatması, depozitin qaytarılması, kommunal borclar və kirayəçinin mənzili boşaltmaqdan imtina etməsi tərəflər arasında ciddi narazılıqlara səbəb olur.
Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin İdarə Heyətinin sədrinin birinci müavini Fərid Rüstəmov mövzu ilə bağlı Ucnoqta.az-a açıqlamasında bildirib ki, kirayə münasibətlərində ən çox rast gəlinən yanlışlıqlardan biri ev sahibinin mənzilin mülkiyyətçisi olduğu üçün kirayəçini istənilən vaxt evdən çıxara biləcəyini düşünməsidir.
Onun sözlərinə görə, Azərbaycan qanunvericiliyi bu münasibətləri konkret hüquq və öhdəliklər çərçivəsində tənzimləyir və mülkiyyət hüququ ev sahibinə kirayəçini özbaşına mənzildən çıxarmaq səlahiyyəti vermir.
Fərid Rüstəmov qeyd edib ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 675-ci maddəsinə əsasən, kirayə münasibətlərində ev sahibi əmlakı digər tərəfin istifadəsinə verir, kirayəçi isə bunun müqabilində müəyyən edilmiş məbləğdə kirayə haqqı ödəyir. Bu münasibətlərdə mülkiyyət hüququ ev sahibində qalsa da, müqavilə qüvvədə olduğu müddətdə kirayəçinin də qanunla qorunan istifadə hüququ mövcuddur.
AQC rəsmisi vurğulayıb ki, kirayə müqaviləsinin yazılı formada bağlanması hər iki tərəf üçün mühüm təminatdır. Təcrübədə bir çox mübahisələrin məhz şifahi razılaşmalardan qaynaqlandığını deyən Fərid Rüstəmov müqavilədə kirayə haqqının, ödəniş tarixinin, kommunal xərclərin, depozitin, mənzilin təhvil verilmə vəziyyətinin və müqaviləyə xitam şərtlərinin aydın göstərilməsinin vacibliyini diqqətə çatdırıb.
O bildirib ki, müqavilənin notarial qaydada təsdiqlənməsi bütün hallarda məcburi tələb deyil. Lakin tərəflərin razılaşmalarını yazılı şəkildə rəsmiləşdirməsi gələcəkdə yarana biləcək mübahisələrin qarşısını almaq baxımından daha məqsədəuyğundur.
Ev sahibi kirayəçini hansı hallarda çıxara bilər?
Fərid Rüstəmovun sözlərinə görə, ev sahibi kirayə müqaviləsinə yalnız qanunla müəyyən edilmiş əsaslar olduqda xitam verə bilər. Mülki Məcəllənin 692.1-ci maddəsi yaşayış sahəsinin kirayə müqaviləsinə xitam verilməsi üçün ev sahibinin əsaslı marağının olmasını nəzərdə tutur.
O qeyd edib ki, kirayəçinin müqavilə öhdəliklərini pozması, kirayə haqqını ödəməməsi və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan digər hallar müqaviləyə xitam üçün əsas yarada bilər. Eyni zamanda, ev sahibinin mənzilə özü və ya ailə üzvləri üçün ehtiyac duyması da qanunda nəzərdə tutulan əsaslardan biridir.
“Ancaq mənzili daha yüksək qiymətə başqa şəxsə kirayə vermək istəyi kirayəçinin dərhal çıxarılması üçün özlüyündə hüquqi əsas hesab edilə bilməz. Hər bir halda müqavilənin şərtləri və qanunvericiliyin tələbləri nəzərə alınmalıdır”, – deyə Fərid Rüstəmov bildirib.
O əlavə edib ki, müqaviləyə xitam verilməsi barədə bildiriş yazılı formada təqdim edilməli, xitamın səbəbi göstərilməlidir. Qanunvericilikdə nəzərdə tutulan bildiriş müddətlərinə də əməl olunmalıdır. Bununla belə, kirayə haqqının iki ardıcıl ödəniş müddəti ərzində ödənilməməsi kimi ciddi pozuntular müəyyən hallarda xəbərdarlıq müddəti gözlənilmədən müqaviləyə xitam verilməsi üçün əsas yarada bilər.
Kirayəçi evi boşaltmırsa, ev sahibi nə etməlidir?
AQC rəsmisi xüsusilə vurğulayıb ki, müqaviləyə xitam verilməsi ilə kirayəçinin fiziki olaraq mənzildən çıxarılması fərqli hüquqi məsələlərdir.
Onun sözlərinə görə, kirayəçi müqaviləyə xitam verildikdən sonra mənzili könüllü şəkildə boşaltmırsa, ev sahibi qanunla müəyyən edilmiş hüquqi prosedurlardan istifadə etməlidir.
Fərid Rüstəmov bildirib ki, bu halda qapının kilidini dəyişmək, kirayəçinin şəxsi əşyalarını mənzildən çıxarmaq və ya kommunal xidmətləri dayandırmaq kimi özbaşına addımlar atmaq düzgün deyil. Belə hərəkətlər əlavə hüquqi mübahisələrə və məsuliyyət məsələlərinə səbəb ola bilər.
O qeyd edib ki, mənzilin məcburi qaydada boşaldılması qanuni əsas və müvafiq icra sənədi əsasında həyata keçirilir. “İcra haqqında” Qanunun 72-ci maddəsi də yaşayış sahəsinin boşaldılması ilə bağlı icra qaydalarını müəyyən edir. Yəni kirayəçi evi tərk etməkdən imtina etdikdə ev sahibi məsələni qanuni müstəvidə həll etməli, məcburi çıxarılmanı isə səlahiyyətli icra orqanı həyata keçirməlidir.
Depozitlə bağlı ən çox hansı səhvlərə yol verilir?
Fərid Rüstəmov kirayə münasibətlərində digər mübahisəli məsələnin depozit olduğunu bildirib. Onun sözlərinə görə, bəzi ev sahibləri depoziti mənzil boşaldılan zaman avtomatik olaraq özlərində saxlamaq hüququna malik olduqlarını düşünürlər. Halbuki depozit ev sahibinin əlavə gəlir mənbəyi deyil, mümkün borcların və mənzilə vurulmuş zərərin təminatı məqsədi daşıyır.
AQC rəsmisi Mülki Məcəllənin 688-ci maddəsinə istinad edərək bildirib ki, yaşayış sahəsinin kirayəsində təminatın məbləği iki aylıq kirayə haqqından artıq ola bilməz. Depozitdən tutulmaların hansı əsaslarla aparılacağı isə əvvəlcədən müqavilədə göstərilməlidir.
O əlavə edib ki, mənzilin adi istifadə nəticəsində köhnəlməsi ilə kirayəçinin təqsiri üzündən əmlaka zərər vurulması eyni hal hesab edilə bilməz. Bu səbəbdən mənzil kirayəçiyə verilərkən və geri qaytarılarkən onun vəziyyətinin foto və video vasitəsilə qeydə alınması, əşyaların siyahısının və təhvil-təslim aktının hazırlanması hər iki tərəfin maraqlarına uyğundur.
Kirayə münasibətlərində vergi öhdəlikləri də unudulmamalıdır
Fərid Rüstəmov kirayə münasibətlərinin yalnız mülki hüquq çərçivəsində deyil, vergi qanunvericiliyi baxımından da düzgün rəsmiləşdirilməsinin vacibliyini qeyd edib.
O bildirib ki, 2026-cı il yanvarın 1-dən fiziki şəxslərə məxsus yaşayış sahəsinin digər fiziki şəxsə kirayəyə verilməsindən əldə olunan gəlirlərə 10 faiz vergi dərəcəsi tətbiq edilir. Hüquqi şəxslərə kirayə verilən əmlak və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan digər hallar üzrə isə fərqli vergi qaydaları tətbiq oluna bilər.
AQC rəsmisinin fikrincə, kirayə müqaviləsində vergi öhdəliyinin kim tərəfindən və hansı qaydada yerinə yetiriləcəyinin dəqiqləşdirilməsi sonradan yarana biləcək anlaşılmazlıqları azaldır.
“Şifahi razılaşma sonradan ciddi problemə çevrilə bilər”
Fərid Rüstəmov sonda bildirib ki, kirayə münasibətlərində tərəflərin bir-birinə etibar etməsi vacib olsa da, bu etibar hüquqi sənədləşməni əvəz etməməlidir.
Onun sözlərinə görə, kirayə müqaviləsinin düzgün hazırlanması, ödənişlərin sənədləşdirilməsi, mənzilin vəziyyətinin qeydə alınması və bütün mühüm razılaşmaların yazılı aparılması həm ev sahibini, həm də kirayəçini mümkün mübahisələrdən qoruyur.
“Kirayə münasibətlərində əsas məsələ tərəflərdən birinin digərindən üstün olması deyil, hər iki tərəfin qanunla müəyyən edilmiş hüquqlarına hörmət edilməsidir. Ev sahibi mülkiyyət hüququndan irəli gələn səlahiyyətlərini qanun çərçivəsində həyata keçirməli, kirayəçi isə üzərinə götürdüyü öhdəlikləri vaxtında yerinə yetirməlidir. Ən düzgün yanaşma mübahisə yarandıqdan sonra çıxış yolu axtarmaq deyil, müqavilə bağlanan gündən etibarən bütün şərtləri aydın müəyyənləşdirməkdir”, – deyə Fərid Rüstəmov fikrini yekunlaşdırıb.