Hələ 2020-ci ildən başlayaraq bina tikintisi fəaliyyəti ilə məşğul olan şəxslərin əlavə dəyər və mənfəət vergisinə cəlb edilməsinin, həmçinin 2021-ci ildən başlayaraq tikinti materialları bazarında kəskin qiymət artımının paytaxtın mənzil bazarında bahalaşmanı qaçılmaz edəcəyi istisna deyildi. Ötən il isə qiymət artımına səbəb olacaq digər amillərin də baş verməsi bahalaşmanın gözləntilərdən daha yüksək olmasına gətirib çıxarıb.
Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatına görə, 2022-ci ildə ölkə üzrə mənzillərin qiyməti 2021-ci illə müqayisədə 5,8 faiz artıb. O cümlədən, birinci əldən satılan mənzillər üzrə 6,1 faiz, digərləri 5,8 faiz bahalaşıb. 2022-ci ilin 4-cü rübündə 2021-ci ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə mənzillərin qiyməti 8 faiz artıb. Lakin ekspertlərin sözlərinə görə, ötən il Bakı şəhərində mənzillərin qiyməti daha çox qalxıb.
Maraqlıdır, mənzillər ucuzlaşa bilərmi? Və ya əksinə, qiymət artmaqda davam edəcəkmi?
Mənzil bazarındakı vəziyyəti “Qafqazinfo”ya şərh edən əmlak məsələləri üzrə ekspert Ramil Osmanlı bildirib ki, ötən il olduqca fantastik qiymət artımı ilə yadda qalıb. Mənzil bazarı üzrə illik qiymət artımı təqribən 30 faizə yaxın olub ki, bu da son 15 ilin ən yüksək göstəricisidir: “Adətən devalvasiyadan sonrakı illər üzrə təhlillər göstərirdi ki, daşınmaz əmlak bazarındakı qiymət dəyişikliyi Azərbaycandakı ümumi iqtisadi artıma adekvatdır. Yəni, birrəqəmli qiymət dəyişiliklikləri baş verirdi. Artım maksimum 5-6 faiz həddində olurdu. Lakin ötən il bu sahədə olduqca fantastik göstərici qeydə alınıb”.
Müsahibimiz deyir ki, Bakı şəhərinin bütün ərazilərində qiymət artımı müşahidə olunub: “Müşahidələr göstərir ki, ən çox bahalaşan mənzillər qiyməti 200 min manata qədər olanlardır. Bakı şəhərində ən yüksək qiymətə təklif edilən mənzillər “birinci zona” adlanan ərazilərdədir. Burada yeni tikililərdə mənzillərin 1 kvadratmetrinin orta qiyməti təmirsiz vəziyyətdə 7-8 min manata çatır. Təmirli halda isə qiymət bir az da yüksəkdir. Ən ucuz mənzillər isə təbii ki, şəhərdən kənar olan ərazilərdədir. Buraya Xəzər və Pirallahı rayonları aiddir. Həmçinin, Abşeron rayonunun bəzi ərazilərindədir. Bu ərazilərdə mənzillərin 1 kvadratmetrinin orta qiyməti təxminən 750-800 manatdan başlayır”.
Ekspert bahalaşmanın səbəblərinə aydınlıq gətirərkən deyib ki, burada ipoteka kreditlərinin həcminin artımı, ölkənin bəzi hissəsində aparılan yenidənqurma işləri əsas paya malikdir. R. Osmanlı hesab edir ki, işğaldan azad edilmiş ərazilərin bərpasına yönəldilən vəsaitlərin bir hissəsi daşınmaz əmlak bazarına yönəlir və nəticə etibarilə pul axını bazarda qiymət artımına gətirib çıxarır. Eyni zamanda, baş verən iqtisadi-siyasi-hərbi amillər fonunda Ukraynadan, Rusiyadan ölkəyə insan və pul axını nəticəsində ölkənin istehlak bazarında çox ciddi qiymət artımları, inflyasiyanın yüksəlməsi və s. səbəblər bütövlükdə qiymətin artımasına təsir göstərir.
R. Osmanlı qeyd edib ki, hazırda mənzil bazarında sabitlikdir. Həm alqı-satqı əməliyyatlarının sayı ilin əvvəlinə xarakterik olaraq bir qədər azalıb, həm də, bu istiqamətdə qiymət artımı da dayanıb: “Amma düşünürəm ki, müəyyən bazar iştirakçılarının aktivləşməsindən sonra vəziyyət yəqin ki, dəyişəcək. Bu, hələ ki, bu ayın sonuna qədər baş verməyəcək. Yəqin ki, fevral ayının birinci yarısından etibarən mənzil bazarında dinamika müşahidə edə biləcəyik”.
Ekspert Elnur Fərzəliyev də həmkarının fikirlərini bölüşərək ötən il əmlak bazarında ciddi bir canlanma olduğunu bildirib. O, “Qafqazinfo”ya deyib ki, qiymət artımı daha çox köhnə binalarda – “Xruşşov” layihəli və digər istismar müddətini başa vurmuş binalarda olub: “Buna səbəb həmin binaların pilot layihələr çərçivəsində söküntüsü prosesidir. Belə ki, söküntü zamanı vətəndaşa əvəzləşmə ilə verilən yeni tikili binalardakı mənzilin bazar dəyəri köhnə binalardakına nisbətən daha yüksəkdir. Bu baxımdan belə mənzillərə tələb artdı. Bu gün biz qiymətlərə baxsaq, Bakının istənilən metrostansiyalarına yaxın köhnə tikili binalarda 2 il bundan əvvəl təxminən 1 otaqlı “Xruşov” layihəli mənzili 60-65 min manata almaq olardısa, bu gün həmin qiymət təxminən 80 min manatdan yüksəkdir. Düşünürəm ki, köhnə binalardakı qiymət artımı süni formadadır”.
E. Fərzəliyev ötən il qiymət artımında Rusiya-Ukrayna müharibəsinin roluna da toxunub. Lakin onun bu barədə fikri həmkarından fərqlidir: “Fikir formalaşdı ki, bu ölkələrdən kütləvi axın olacaq və onlar həmin çıxarışlı mənzilləri alacaqlar. Təbii ki, gözləntilər özünü doğrultmadı. Axın çox az oldu. Gələnlərin əksəriyyəti azərbaycanlılardır ki, onların da böyük əksəriyyətinin Bakı şəhəri və Azərbaycanın bölgələrində əmlakları var. Bu ölkələrdən gəlib Azərbaycanda mənzil alanların sayı ümumi satış portfelinin az hissəsini təşkil edib”.
E. Fərzəliyev, həmçinin yeni tikili binalarda da qiymət artımının müşahidə olunduğunu vurğulayıb. Səbəb artıq paytaxtda, o cümlədən mərkəzə yaxın ərazilərdə çoxmənzili binaların tikintisi üçün torpaq sahələrinin məhdud olmasıdır: “Bundan irəli gələrək artıq yeni tikili binalar əvvəlki sayda deyil. Tikilən binalar da köhnə, 4-5 mərtəbəli binaların sökülərək onların yerinə inşa edilənlərdir. Bunun özü də tikintinin maya dəyərini artırır və qiymətin qalxmasına gətirib çıxarır. Bahalaşma metrostansiyalarına, mərkəzə yaxın ərazilərdə, eyni zamanda, Sumqayıt şəhərində, Abşeron rayonunda tikilən yeni binalara aiddir. Təxminən bir neçə il bundan əvvəl Xıralanda yeni tikili binadan təmirsiz mənzilin 1 kvadratmetrini 700 manata almaq olurdusa, hazırda 900 manatdan daha yüksək qiymətə təklif olunur”.
Ekspert əlavə edib ki, mənzillərlə yanaşı, fərdi həyət evlərində də qiymət artımı baş verib. Nisbətən ucuz mənzillərə gəlincə, E. Fərzəliyev qeyd edib ki, belə daşınmaz əmlaklar bir qayda olaraq şəhərdənkənar ərazilərdə təklif edilir. Bakıətrafı ərazilərdə isə yalnız fərdi yaşayış evlərində olur ki, onların da “çıxarış”ı yoxdur.
Mütəxəssisin sözlərinə görə, qiymət artımı yeni tikilən binalarda davam edəcək. Belə ki, həm tikinti materiallarının qiyməti artıb, həm də tikinti aparmağa yararlı olan torpaq sahələri tükəndiyinə görə onların qiyməti artır. Bu da tikintinin maya dəyəri artırır. Bu səbəbdən də tikinti şirkətləri artıq paytaxtda yeni binalar tikməkdə maraqlı deyil. Binalar yenidən tikilməyə başlasa, qiymət daha yüksək olacaq. İnsanlar bu qiymətlərə öyrəşmədiklərinə görə tikinti şirkətləri istəyirlər ki, bazarda ortalama qiymət formalaşsın və daha sonra tikinti işlərinə start versinlər: “Artıq bir neçə ay bundan əvvəl paytaxtda böyük bir sahədə ərazilərin söküləcəyi ilə bağlı xəbərlər yayıldı. Bu layihə olaraq dövlətə məxsus olsa da, söküntü işlərini özəl sektora aid tikinti şirkətləri aparacaq. Təbii ki, onların da söküntü işlərinə başlaması, yerində yeni bina tikməsi üçün münbit bir bazar, alıcı kütləsi formalaşmalıdır. Yəni, tikiləcək binalar satılmalıdır ki, onların işləri yarımçıq qalmasın”.