Ramil Osmanlı: “Arzu edərdim ki, ipoteka və kredit zəmanət fondu faiz dərəcələrinə baxsın”
Vüqar Bayramov: “Xidmət müqaviləsi ilə işləyənlərin ipoteka kreditlərinə müraciət qaydaları asanlaşıb”
Son dövrlərdə ipoteka kreditləri ilə mənzil alanların sayında artım müşahidə olunur. Düzdür, faiz dərəcələrində dəyişikliklər olmasa da, bu sahədə bir sıra yeni fərmanlar, hüquqi aktlar qəbul olunur. Bəs görəsən, bu dəyişikliklər nə ilə əlaqədardır? Qarşıdakı dövr üçün nələr gözlənilir?
Mövzu ilə bağlı “Üç nöqtə”yə açıqlama verən Əmlak Ekspert mərkəzinin direktoru Ramin Osmanlı bildirdi ki, son illərdə ipoteka kreditləşməsi ilə bağlı bir çox mühüm qərarlar qəbul olunub:
“Məsələn, ipoteka kreditlərinin elektronlaşması, ipoteka fondu tərəfindən ödənilən maksimal məbləğlərin artırılması, eyni zamanda ipoteka əlçatanlığının və ipoteka prosesinin təkmilləşdirilməsi ilə bağlı cənab prezidentin imzaladığı fərmanlar, Nazirlər kabinetinin qəbul etdiyi qərarlar bu istiqamətdə prosesin daha da sürətlənməsinə təkan verir. Cənab prezidentin müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarına və hökumətə müəyyən tapşırıq və tövsiyələri, eyni zamanda qərarları olub. Bu səbəbdən də ipoteka kreditlərinin verilməsi sürətlənib və aktivləşib”.
R.Osmanlı deyir ki, bir neçə gün əvvəl ipoteka kreditləşməsi, ipoteka fondunun fəaliyyətinin təkmilləşdirilməsi ilə bağlı prezidentin fərmanı və Nazirlər kabinetinin də bir qərarı oldu: “Düşünürəm ki, hər iki addım bu prosesi daha da sürətləndirəcək. Çünki burada iki əhəmiyyətli məqam - ipoteka götürənin gəlirləri barədə təqdim olunan hesabat dövrünün iki ildən səkkiz aya qədər azaldılması, yəni, gəlirlərin hesablanması ilə bağlı artıq iki illik deyil, səkkiz aylıq müddət nəzərdə tutulub. İkincisi isə, sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olanların ipoteka krediti götürməsi zamanı təqdim edəcəyi gəlirlərin müddəti iki ildən, bir ilə endirilib. Hesab edirəm ki, bu qərarlar prosesi bir qədər də sürətləndirəcək. Bu istiqamətdə ən mühüm addımlardan biri ipotekanın faiz dərəcələrinin azaldılmasıdır. Arzu edərdim ki, İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu faiz dərəcələrinə baxsın. Yəqin ki, baxacaq. Çünki bu qərarların qəbul olunması düşünürəm ki, bu istiqamətdə yeni qərarları aktuallaşdırır. Çünki normativ hüquqi aktlara dəyişiklik edilib, qərarlar qəbul olunub və s. Yeganə dəyişməyən məsələ faiz dərəcələrdir. Əgər faiz dərəcələri dəyişərsə, bu proses daha da sürətlənəcək”.
R. Osmanlının sözlərinə görə, ölkədə makro-iqtisadi vəziyyətin dəyişməsi, iqtisadiyyatın bütün sahələrinə, o cümlədən daşınmaz əmlak bazarında vəziyyətə mənfi təsir göstərdi: “O cümlədən Maliyyə bazarında baş verən proseslər bazara pul axınlarını xeyli dərəcədə aşağı saldı. Mənzilin potensial alıcı kütləsi müəyyən bir dövrdə bazardan uzaqlaşdı. Daha çox öz vəsaitlərini nağd pul formasında saxlamağa üstünlük verdilər. Bundan başqa, bank sektorunda baş verən proseslər – bir sıra bankların bazardan çıxması, iflasa uğraması bu proseslərə müəyyən qədər mənfi təsir göstərdi. Amma bildiyimiz kimi, son bir il ərzində manatın məzənnəsi sabitləşib və indi manatın məzənnəsinin dəyişməsi ilə bağlı heç bir iqtisadi əsas da mövcud deyil. Ona görə də, hesab etmirəm ki, bundan sonrakı dövrdə ipoteka prosesi, eyni zamanda daşınmaz əmlak bazarı maliyyə bazarından asılı vəziyyətdə olsun”.
İqtisadçı-alim Vüqar Bayramov isə bildirdi ki, xidmət müqaviləsi ilə işləyənlərin ipoteka kreditlərinə müraciət qaydaları asanlaşıb: “Nazirlər Kabinetinin “Azərbaycan Respublikası İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun vəsaiti hesabına verilən ipoteka krediti, o cümlədən güzəştli ipoteka krediti üzrə borcalanın (borcalanların) aylıq məcmu gəlirinin hesablanması Qaydası”nda etdiyi dəyişikliklər ilə bu reallaşıb”.
Yeni dəyişiklikləri nəzərə çatdıran iqtisadçı-alim vurğuladı ki, əvvəllər müraciət üçün ən azı 12 ay iş fəaliyyəti tələb edilirdisə indi bu rəqəm 6 ayadək azaldılıb: “Eyni zamanda, orta aylıq gəlir hesablanan zaman 12 ay deyil, faktiki ayların sayı nəzərə alınacaq. Yəni, ipoteka krediti üçün müraciət edən vətəndaşımızın yalnız son 8 ayda iş fəaliyyəti varsa onun gəlirləri cəmlənərək 8-ə bölünəcək. Əvvəllər 12 aydan az fəaliyyəti olanlar ipoteka kreditlərinə müraciət etmək hüququna malik deyildilər”.
Son dövrlərdə ipoteka kreditləri ilə mənzil alanların sayında artım müşahidə olunur. Düzdür, faiz dərəcələrində dəyişikliklər olmasa da, bu sahədə bir sıra yeni fərmanlar, hüquqi aktlar qəbul olunur. Bəs görəsən, bu dəyişikliklər nə ilə əlaqədardır? Qarşıdakı dövr üçün nələr gözlənilir?
Mövzu ilə bağlı “Üç nöqtə”yə açıqlama verən Əmlak Ekspert mərkəzinin direktoru Ramin Osmanlı bildirdi ki, son illərdə ipoteka kreditləşməsi ilə bağlı bir çox mühüm qərarlar qəbul olunub:
“Məsələn, ipoteka kreditlərinin elektronlaşması, ipoteka fondu tərəfindən ödənilən maksimal məbləğlərin artırılması, eyni zamanda ipoteka əlçatanlığının və ipoteka prosesinin təkmilləşdirilməsi ilə bağlı cənab prezidentin imzaladığı fərmanlar, Nazirlər kabinetinin qəbul etdiyi qərarlar bu istiqamətdə prosesin daha da sürətlənməsinə təkan verir. Cənab prezidentin müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarına və hökumətə müəyyən tapşırıq və tövsiyələri, eyni zamanda qərarları olub. Bu səbəbdən də ipoteka kreditlərinin verilməsi sürətlənib və aktivləşib”.R.Osmanlı deyir ki, bir neçə gün əvvəl ipoteka kreditləşməsi, ipoteka fondunun fəaliyyətinin təkmilləşdirilməsi ilə bağlı prezidentin fərmanı və Nazirlər kabinetinin də bir qərarı oldu: “Düşünürəm ki, hər iki addım bu prosesi daha da sürətləndirəcək. Çünki burada iki əhəmiyyətli məqam - ipoteka götürənin gəlirləri barədə təqdim olunan hesabat dövrünün iki ildən səkkiz aya qədər azaldılması, yəni, gəlirlərin hesablanması ilə bağlı artıq iki illik deyil, səkkiz aylıq müddət nəzərdə tutulub. İkincisi isə, sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olanların ipoteka krediti götürməsi zamanı təqdim edəcəyi gəlirlərin müddəti iki ildən, bir ilə endirilib. Hesab edirəm ki, bu qərarlar prosesi bir qədər də sürətləndirəcək. Bu istiqamətdə ən mühüm addımlardan biri ipotekanın faiz dərəcələrinin azaldılmasıdır. Arzu edərdim ki, İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu faiz dərəcələrinə baxsın. Yəqin ki, baxacaq. Çünki bu qərarların qəbul olunması düşünürəm ki, bu istiqamətdə yeni qərarları aktuallaşdırır. Çünki normativ hüquqi aktlara dəyişiklik edilib, qərarlar qəbul olunub və s. Yeganə dəyişməyən məsələ faiz dərəcələrdir. Əgər faiz dərəcələri dəyişərsə, bu proses daha da sürətlənəcək”.
R. Osmanlının sözlərinə görə, ölkədə makro-iqtisadi vəziyyətin dəyişməsi, iqtisadiyyatın bütün sahələrinə, o cümlədən daşınmaz əmlak bazarında vəziyyətə mənfi təsir göstərdi: “O cümlədən Maliyyə bazarında baş verən proseslər bazara pul axınlarını xeyli dərəcədə aşağı saldı. Mənzilin potensial alıcı kütləsi müəyyən bir dövrdə bazardan uzaqlaşdı. Daha çox öz vəsaitlərini nağd pul formasında saxlamağa üstünlük verdilər. Bundan başqa, bank sektorunda baş verən proseslər – bir sıra bankların bazardan çıxması, iflasa uğraması bu proseslərə müəyyən qədər mənfi təsir göstərdi. Amma bildiyimiz kimi, son bir il ərzində manatın məzənnəsi sabitləşib və indi manatın məzənnəsinin dəyişməsi ilə bağlı heç bir iqtisadi əsas da mövcud deyil. Ona görə də, hesab etmirəm ki, bundan sonrakı dövrdə ipoteka prosesi, eyni zamanda daşınmaz əmlak bazarı maliyyə bazarından asılı vəziyyətdə olsun”.
İqtisadçı-alim Vüqar Bayramov isə bildirdi ki, xidmət müqaviləsi ilə işləyənlərin ipoteka kreditlərinə müraciət qaydaları asanlaşıb: “Nazirlər Kabinetinin “Azərbaycan Respublikası İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun vəsaiti hesabına verilən ipoteka krediti, o cümlədən güzəştli ipoteka krediti üzrə borcalanın (borcalanların) aylıq məcmu gəlirinin hesablanması Qaydası”nda etdiyi dəyişikliklər ilə bu reallaşıb”.
Yeni dəyişiklikləri nəzərə çatdıran iqtisadçı-alim vurğuladı ki, əvvəllər müraciət üçün ən azı 12 ay iş fəaliyyəti tələb edilirdisə indi bu rəqəm 6 ayadək azaldılıb: “Eyni zamanda, orta aylıq gəlir hesablanan zaman 12 ay deyil, faktiki ayların sayı nəzərə alınacaq. Yəni, ipoteka krediti üçün müraciət edən vətəndaşımızın yalnız son 8 ayda iş fəaliyyəti varsa onun gəlirləri cəmlənərək 8-ə bölünəcək. Əvvəllər 12 aydan az fəaliyyəti olanlar ipoteka kreditlərinə müraciət etmək hüququna malik deyildilər”.V. Bayramov əlavə etdi ki, dəyişikliyə əsasən, sahibkarlıq fəaliyyətindən əldə edilən gəlirlər hesablanan zaman əvvəlki qaydalara əsasən kredit müraciət edən şəxs ən azı 2 il belə fəaliyyət ilə məşğul olması tələb olunurdusa, indi son 1 il sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olmaq kifayət edəcək: “Dəyişikliyə əsasən xidmət sahələri üzrə sadələşdirilmiş vergi ödəyiciləri üzrə nəzərə alınan aylıq məcmu gəlirin məbləği orta aylıq dövriyyənin 40 faizindən deyil, 70 faizindən çox olmayacaq. Yəni, ipotekaya müraciət edən sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olan şəxsin gəlirinin 70 faizi həcminədək aylıq kredit ödəniş məbləği müəyyənləşdirilə biləcək”.
İqtisadçı-alimin sözlərinə görə, yeni qaydalara əsasən, ipoteka kreditinə müraciətdə aylıq məcmu gəlirinin hesablanması zamanı Azərbaycanda əldə edilən, həm də onun hüdudlarından kənardakı mənbələrdən daxil olan milli və xarici valyutadakı gəlirləri nəzərə alınır: “Məsələn, ipoteka krediti almaq istəyən şəxs xaricdən hər hansı gəliri varsa və onu təsdiq edən sənədə malikdirsə, o zaman həmin məbləğ orta aylıq gəlirin hesablanması zamani istifadə edilə biləcək”.
İqtisadçı-alimin sözlərinə görə, yeni qaydalara əsasən, ipoteka kreditinə müraciətdə aylıq məcmu gəlirinin hesablanması zamanı Azərbaycanda əldə edilən, həm də onun hüdudlarından kənardakı mənbələrdən daxil olan milli və xarici valyutadakı gəlirləri nəzərə alınır: “Məsələn, ipoteka krediti almaq istəyən şəxs xaricdən hər hansı gəliri varsa və onu təsdiq edən sənədə malikdirsə, o zaman həmin məbləğ orta aylıq gəlirin hesablanması zamani istifadə edilə biləcək”.
V. Bayramov dedi ki, son dəyişikliklər təqdirə layiq olsa belə, ipoteka kreditlərinə əlçatanlığın genişləndirilməsi üçün həm adi, həm də sosial ipoteka kreditləri üzrə faizlərin aşağı salınması və ilkin ödənişlərin azaldılmasına da ehtiyac var.
Əmlak məsələləri üzrə ekspert Vüqar Orucov isə bildirir ki, Bakıda yeni tikililərdə satılan mənzilləri almaq üçün ən sərfəli variant onları uzunmüddətli kreditlə almaqdır. Onun sözlərinə görə, hazırda Bakı şəhəri və ətraf qəsəbələrdə salınan yeni yaşayış komplekslərində mənzillər uzunmüddətli kreditlə çox kiçik aylıq ödənişlərlə satılır: “Bu kredit sistemlərində aylıq ödənişin məbləği aşağı olsa da, kredit uzunmüddətli olduğuna görə, son nəticədə ödənilən məbləğ mənzilin nağd qiymətindən bir neçə dəfə artıq olur. Mənzilləri uzunmüddətli kreditlə almaqdan çəkinmək lazım deyil. Əlbəttə ki, uzunmüddətli olsa da, aylıq ödənişin aşağı məbləği ilə almaq məqsədəuyğundur. Çünki onsuz da təbii inflyasiya var. Bu inflyasiya bütün dövlətlərdə mövcuddur”.
Ekspert bildirir ki, uzunmüddətli kreditlə alınanda hər il mənzilin qiymətinə faizlər əlavə olunur, amma hətta bu halda da uzunmüddətli kreditlə ev alınması daha sərfəlidir: Bu gün ödədiyimiz mənzilin dəyəri gələn il, o biri il tamam başqa olacaq. Hətta faizlər əlavə olunsa da.
Qeyd edək ki, əksər hallarda mənzillərin satışına tikinti başa çatmadan, bəzi hallarda isə hətta tikinti başlamadan start verilir. Alıcıları belə halla həvəsləndirən əsas səbəb yarımçıq binalarda qiymətlərin hələ ucuz olmasıdır. Belə ki, binanın tikintisi başa çatdıqdan sonra qiymətlər də yüksəlir. Ekspert isə bildirir ki, sonradan problemlə üzləşməmək üçün hazır binalardan ev almaq daha etibarlıdır: “Bünövrədən almaq çox risklidir. Çünki indi risklər artıb. Bəzən binada tikinti işləri gedir, amma dəqiq bilmirsən başa çatdıracaqlar ya yox. Binaların tikinti işlərinin sonuna yaxınlaşdıqca, risklər də azalır. Alıcılar ev aldıqda bu amili nəzərə almalıdırlar. Fikir verməlidirlər ki, tikinti hansı mərhələdədir. Nə qədər çox iş görülübsə, o qədər risk azdır. Amma bünövrədən almaq məsləhət deyil”. Onun fikrincə, bəzən hətta binada tikinti işlərinin aparılması da onun təhvil veriləcəyinə və sonradan problemin yaranmayacağına zəmanət vermir: “Alıcı baxmalıdır ki, şirkət nə qədər ciddidir. Və onun tarixində müştərilərlə məhkəmə problemi olubmu? Tikintinin sürəti ilə də maraqlanmaq olar. Ətraf binalardan da soruşmaq olar ki, doğrudanmı ciddi iş gedir, yoxsa, bu sadəcə görüntüdür?”.
Əmlak məsələləri üzrə ekspert Vüqar Orucov isə bildirir ki, Bakıda yeni tikililərdə satılan mənzilləri almaq üçün ən sərfəli variant onları uzunmüddətli kreditlə almaqdır. Onun sözlərinə görə, hazırda Bakı şəhəri və ətraf qəsəbələrdə salınan yeni yaşayış komplekslərində mənzillər uzunmüddətli kreditlə çox kiçik aylıq ödənişlərlə satılır: “Bu kredit sistemlərində aylıq ödənişin məbləği aşağı olsa da, kredit uzunmüddətli olduğuna görə, son nəticədə ödənilən məbləğ mənzilin nağd qiymətindən bir neçə dəfə artıq olur. Mənzilləri uzunmüddətli kreditlə almaqdan çəkinmək lazım deyil. Əlbəttə ki, uzunmüddətli olsa da, aylıq ödənişin aşağı məbləği ilə almaq məqsədəuyğundur. Çünki onsuz da təbii inflyasiya var. Bu inflyasiya bütün dövlətlərdə mövcuddur”.
Ekspert bildirir ki, uzunmüddətli kreditlə alınanda hər il mənzilin qiymətinə faizlər əlavə olunur, amma hətta bu halda da uzunmüddətli kreditlə ev alınması daha sərfəlidir: Bu gün ödədiyimiz mənzilin dəyəri gələn il, o biri il tamam başqa olacaq. Hətta faizlər əlavə olunsa da.
Qeyd edək ki, əksər hallarda mənzillərin satışına tikinti başa çatmadan, bəzi hallarda isə hətta tikinti başlamadan start verilir. Alıcıları belə halla həvəsləndirən əsas səbəb yarımçıq binalarda qiymətlərin hələ ucuz olmasıdır. Belə ki, binanın tikintisi başa çatdıqdan sonra qiymətlər də yüksəlir. Ekspert isə bildirir ki, sonradan problemlə üzləşməmək üçün hazır binalardan ev almaq daha etibarlıdır: “Bünövrədən almaq çox risklidir. Çünki indi risklər artıb. Bəzən binada tikinti işləri gedir, amma dəqiq bilmirsən başa çatdıracaqlar ya yox. Binaların tikinti işlərinin sonuna yaxınlaşdıqca, risklər də azalır. Alıcılar ev aldıqda bu amili nəzərə almalıdırlar. Fikir verməlidirlər ki, tikinti hansı mərhələdədir. Nə qədər çox iş görülübsə, o qədər risk azdır. Amma bünövrədən almaq məsləhət deyil”. Onun fikrincə, bəzən hətta binada tikinti işlərinin aparılması da onun təhvil veriləcəyinə və sonradan problemin yaranmayacağına zəmanət vermir: “Alıcı baxmalıdır ki, şirkət nə qədər ciddidir. Və onun tarixində müştərilərlə məhkəmə problemi olubmu? Tikintinin sürəti ilə də maraqlanmaq olar. Ətraf binalardan da soruşmaq olar ki, doğrudanmı ciddi iş gedir, yoxsa, bu sadəcə görüntüdür?”.
Könül Əhmədova